11 Nov Nueva forma de calcular la plusvalía municipal
Madrid, 11 de noviembre de 2021
El Gobierno acaba de aprobar para su publicación en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Con esta publicación, el Gobierno ha querido hacerse eco de las distintas sentencias (1) que declaraban inconstitucional la forma en la que se venía calculando el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), llamado coloquialmente Plusvalía Municipal.
Recordemos que el Impuesto recae sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda, así como al recibirla en concepto de donación o sucesión (herencia) siendo el vendedor del piso o receptor del bien, si es por donación o herencia, el responsable de abonar el mismo.
Hasta ahora, para calcular dicha ganancia patrimonial, se debía tener en cuenta el valor catastral del terreno, el tiempo que la vivienda estuvo en poder del propietario, así como el coeficiente de revalorización y el Tipo de Gravamen, fijados estos últimos por los Ayuntamientos.
De esta forma, se daba con cierta frecuencia el hecho de que, al vender una vivienda, si se había vendido por un importe inferior al de compra y por tanto se había obtenido una pérdida patrimonial, se debía pagar igualmente el Impuesto, ya que en el método de cálculo del mismo no se tenía en cuenta la ganancia patrimonial (hay que tener en cuenta que, hasta hace unos años, no era habitual vender una vivienda obteniendo una pérdida patrimonial como así está sucediendo desde hace unos 15 años).
Pues bien, en la nueva redacción se establecen dos opciones para determinar la Base Imponible, pudiendo el contribuyente aplicar la que crea más ventajosa para el:
Dejan de existir los porcentajes anuales sobre el valor del terreno y se sustituyen por unos coeficientes máximos, según los años que hayan pasado desde la operación. Los coeficientes se actualizan anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario, siendo los ayuntamientos los encargados de actualizarlos en función de la evolución del mercado.
En esta nueva modalidad de cálculo, se van a gravar las plusvalías generadas en menos de un año (hasta ahora no se producía), según indican, para intentar gravar las operaciones que tengan un carácter especulativo.
La base imponible se calculará multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
| Periodo de generación | Coeficiente |
| inferior a un año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,20 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años | 0,45 |
Los Ayuntamientos podrán corregir a la baja hasta un 15% los valores del suelo en función de cada actualización y tendrán 6 meses para adaptarse a la nueva normativa.
Los contribuyentes tendrán la opción de tributar por la plusvalía real del suelo (diferencia entre el precio de venta y de adquisición) si esta es inferior a la base imponible que arroje el sistema objetivo. Deberán acreditarlo aportando las escrituras de compra y de venta, aunque otorga al Ayuntamiento la facultad para comprobar dicho valor en función de unos precios mínimos de mercado.
A esta Base Imponible calculada según estas dos tipos, se le aplicará el Tipo de Gravamen fijado por cada Ayuntamiento, siendo el máximo aplicable el 30% de la Base Imponible.
A continuación, os ponemos tres ejemplos prácticos, para un mejor entendimiento del cálculo, aplicamos los coeficientes máximos para ello:
Un individuo adquiere en 2013 un inmueble por 150.000 € y lo vende en 2021 por 225.000 €. En el momento de la venta, el valor catastral del inmueble es de 30.000 €, de los cuales 15.000 € corresponden al valor del suelo (50%) y 15.000 € al valor de la construcción.
Resultado con modalidad objetiva: Valor catastral del suelo x coeficiente a aplicar en 8 años = 15.000 € x 0,10 = 1.500 €
Cuota Íntegra= 1.500 € x 30% = 450 €
Resultado con modalidad plusvalía real: Valor catastral del suelo x Plusvalía
50% (valor del suelo sobre total) x 75.000 € (225.000 € – 150.000 €) = 37.500 €
Cuota Íntegra= 37.500 € x 30% = 11.250 €
En este ejemplo, la opción más ventajosa seria tributar por la modalidad objetiva.
Un individuo adquiere en 2013 un inmueble por 380.000 € y lo vende en 2021 por 390.000 €. En el momento de la venta, el valor catastral del inmueble es de 130.000 €, de los cuales 65.000 € corresponden al valor del suelo (50%) y 65.000 € al valor de la construcción.
Resultado con modalidad objetiva: Valor catastral del suelo x coeficiente a aplicar en 8 años = 65.000 € x 0,10 = 6.500 €
Cuota Íntegra= 6.500 € x 30% = 1.950 €
Resultado con modalidad plusvalía real: Valor catastral del suelo x Plusvalía
50% (valor del suelo sobre total) x 10.000 € (390.000 € – 380.000 €) = 5.000 €
Cuota Íntegra= 5.000 € x 30% = 1.500 €
En este ejemplo, la opción más ventajosa seria tributar por la modalidad plusvalía real.
Un individuo adquiere en 2013 un inmueble por 380.000 € y lo vende en 2021 por 370.000 €. En el momento de la venta, el valor catastral del inmueble es de 130.000 €, de los cuales 65.000 € corresponden al valor del suelo (50%) y 65.000 € al valor de la construcción.
Resultado con modalidad objetiva: Valor catastral del suelo x coeficiente a aplicar en 8 años = 65.000 € x 0,10 = 6.500 €
Cuota Íntegra= 6.500 € x 30% = 1.950 €
Resultado con modalidad plusvalía real: en este caso, existe una pérdida patrimonial de 10.000 €, ya que el valor del inmueble se vendió por un importe inferior al de compra, por lo que una vez justificado y si la Administración comprueba y da por bueno el cálculo, la operación NO ESTARIA SUJETA AL IMPUESTO y por lo tanto, no se pagaría nada por el mismo.
(1) La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de 11 de mayo de 2.017, posteriormente, el Alto Tribunal, en sentencia 126/2019, de 31 de octubre de 2.019 y recientemente, de nuevo, el Tribunal Constitucional, en la sentencia 182/2021, de 26 de octubre de 2.021.
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